燕京，耀光公司总部。
董事长办公室的门从里面反锁着，百叶窗被拉到最密实的状态，连一丝缝都不给外面留。门上挂着的那块“请勿打扰”的牌子，今天下午已经挂了整整一个半小时。外面的秘书端着咖啡来来回回走了三趟，每次走到门口都犹豫着要不要敲门，最后还是老老实实把杯子搁在门口的矮柜上，转身走了。她不知道里面在干什么，但她知道不该问。在耀光公司，在苏晨手下做事，最重要的职业素养就是知道什么时候该消失，什么时候该出现。
办公室里间休息室的那张真皮沙发上，陈书婷整个人像被抽掉了骨头一样趴在扶手上，衬衣只系了两颗扣子，头发散了一肩，额头上还沁着一层薄薄的细汗。她的呼吸急促而凌乱，胸口随着喘息一起一伏，整个人从里到外都透着一股被彻底碾压过后的虚脱感。空气里弥漫着某种混合了木质调香水和汗液的气味，窗帘缝隙里漏进来的一条光柱从她裸露的后背斜斜划过，照出皮肤上一层细密的反光。
苏晨站在沙发旁边，慢条斯理地把衬衫下摆塞进裤腰里，顺手从茶几上拿起烟盒，抽出一根点上。他低头看了一眼瘫在那里的陈书婷，嘴角弯了一个十分欠揍的弧度，伸手在她挺翘的屁股上轻轻拍了一下。
“行了，赶紧起来吧。”
“讨厌！”陈书婷扭过头来，妩媚地翻了个白眼。那眼神里一半是真的被折腾狠了的幽怨，另一半是连她自己都不好意思承认的满足。她撑着沙发扶手艰难地坐起来，低头系扣子的时候，手指还有点发颤，第一颗扣子对了好几次才对准扣眼，“明知道等会儿还要开会，你还拉我过来一通输出。”
“呵呵，这不是很久没见到了吗？”苏晨叼着烟，一脸理所当然，“怎么？不想被输出？”
“哼，我才不想。”陈书婷口是心非。她太想了。从半岛回来之后，她跟苏晨见面的频率肉眼可见地下降，苏晨满世界乱飞，今天在燕京明天在曼谷后天可能就飞到津巴布韦去了。她一个女人，正值三十如狼的年纪，又被苏晨这个精力旺盛得不像人的家伙养叼了胃口，长时间没见着人，心里跟猫抓似的。可这种话她打死也说不出口。女人嘛，总得端着点。
“你浑身上下都是软的，也就是这张嘴最硬。”苏晨摇了摇头，也懒得拆穿她那点小心思。他把烟灰弹进茶几上的烟灰缸里，转过身来，语气从刚才的调侃切换成了正经模式，“燕京这边谈得怎么样了？”
陈书婷理了理头发，从沙发上站起来，走到办公桌边拿起自己那份摊开的文件夹，一边翻一边说：“本来是谈得差不多了，但突然冒出来一个大德集团，说是也要建造什么大德广场，还开出了很大的条件。我们这边的沟通立马就陷入了僵局。”
大德集团。这个名字在陈书婷嘴里吐出来的时候，语气里带着一种明显的烦躁。本来这个项目从头到尾只有寰宇集团一家在跟区政府谈，谈了快一年，从地块规划到投资规模到税收承诺，双方来回磨合了无数个回合，眼看就要进入签约流程了，结果半路杀出个程咬金。区政府的领导们一下子就不急了，合同也不催着签了，态度暧昧得很，摆明了就是想看看大德集团那边能给多少好处，然后坐下来慢慢比价。毕竟政府手里的地，给谁开发不是开发？你们两家谁出的价高，谁给的条件更实惠，那我就跟谁签。用陈书婷的话说，这叫一女许两男，谁家聘礼多谁领走。商业逻辑上一点毛病没有，可站在寰宇集团的立场上，就跟吃了苍蝇一样恶心。
“大德集团？”苏晨眉毛一挑，坐回了自己的真皮转椅上，两腿翘上桌沿，一只手搭在扶手上，另一只手夹着烟，姿态松散得像在听下属汇报这个月的考勤情况，“这大德集团什么来头？”
陈书婷翻了两页文件夹，把之前让人专门整理的资料念了一遍：“大德集团创始人程胜恩，八十年代靠着给人包工发的家，之后创办了大德地产公司，短短十几年时间，发展成了现在的大德集团，主要经营房地产和建筑工程。目前集团市值大概在五十亿左右。”她念完这一段，手指在纸页上往下划了划，忽然想起什么，抬头补了一句，“御尚花园那个项目就是他们做的。”
“御尚花园？”苏晨吐出一口烟，眉梢微微动了动。这项目他当然知道。最近燕京炒得最火热的一个高档住宅小区，高层加别墅的组合，每套别墅的售价平均一千五百万，高层每平方米均价过万。这个价格放在二十年后的燕京当然不算什么，但现在是2002年，一千五百万的别墅，那是真正的顶级豪宅。能买得起的，不是身价亿万的富豪，就是手里攥着几套四合院等着拆迁的老北京地主。御尚花园一开盘就被抢光了，大德集团靠着这个项目，在燕京地产圈的名声算是彻底打响了。
“有实力啊。”苏晨把烟灰弹进烟灰缸里，语气不咸不淡。
“确实有实力。”陈书婷合上文件夹，走到办公桌对面，靠着桌沿看着苏晨，“加上御尚花园的成功，他们完全有能力接手我们看中的cbd那块地。而且区政府那边的态度很明显，就是在等两边加码。谁给的好处多，地就给谁。”
苏晨在椅子里转了小半圈，面对着落地窗。窗外是燕京灰蓝色的天空，东三环的车流在脚下绵延成一条缓慢蠕动的光带。他把烟头摁灭在烟灰缸里，沉默了几秒，然后转回来，嘴角挂着一抹淡淡的、像什么都无所谓又像什么都在掌握中的笑：“你去跟区政府那边的人说，不管大德集团出什么价格，我们寰宇集团永远比他们高一口价。”
“可这样一来，我们的成本会大大增加的。”陈书婷眉头皱了起来，语气里带着明显的忧虑。她不是不信任苏晨的判断，但数字摆在那里。cbd那块地皮的起拍价本来就不低，加上规划中的寰宇广场投资体量巨大，如果再加上跟大德集团互相抬价的成本，整个项目的财务模型会变得很难看。风险会像滚雪球一样越来越大，一旦后期销售回款跟不上，资金链就会绷得像一根随时可能断掉的弦。她是从羊城寰宇广场那个项目一路跟过来的，亲眼见过苏晨那种“先亏后赚、先建后招商”的打法有多冒险，也亲眼见过那个项目后来怎么靠租金和物业增值把成本一点点抹平。但那是羊城，是人口上千万、消费力旺盛、外来人口源源不断涌入的一线城市。燕京cbd的地段当然比羊城更好，可成本也同样比羊城更高。这笔账，她不得不算。
“不用担心。”苏晨摆了摆手，语气里有一种让人没法反驳的笃定，“cbd那块地，我们必须拿下来。一是在燕京最核心的地段建我们自己的大厦，把寰宇集团的总部扎在那里，让所有人知道我们不是来打游击的，我们是来扎根的。二是建一座燕京最大最豪华的商业广场，用实体建筑告诉整个北方市场，寰宇集团有实力、有决心、有品牌。这两个目标，随便哪一个，都值我们多掏那点钱。”
寰宇集团经过这两年的扩张，已经从当初那个只在南方布局的区域性公司，发展成了全国排名前十的地产商。羊城寰宇广场的成功就像一个活广告，让无数二三线城市的招商办看到了“商业+地产”这种模式的巨大潜力。陈书婷每天都能接到好几个外地招商办的电话，有请人去实地考察的，有承诺无息贷款的，有给优惠政策的，条件一个比一个开得大。说实话，那些条件放在任何一个职业经理人面前，都很难不动心。可陈书婷每次都把那些人婉拒了，她记得苏晨说过的话空手套白狼的故事听起来很美，但真正能玩得转的没几个。那些二三线城市，人口少，经济差，没有足够的消费力支撑大型商业综合体，建一个死一个。羊城能成功，靠的是上千万的人口基数，哪怕八成的人消费力有限，剩下那两百万中产也足够养活一个大型商业广场了。但这个逻辑换到一个人口不足百万、人均收入不到燕京三分之一的小城市，根本跑不通。
“行，那我回头就去区里跟他们说。”陈书婷点了点头，把文件夹重新合上。她心里那口气还是不顺，说话的时候带着几分咬牙切齿的劲儿，“本来就是我们先来的，他们要是这么搞坐地起价，我看未来还有谁来跟他们合作。这种区级政府，招商的时候一套嘴脸，等真有企业进来了，又是另一副嘴脸。短视。”
“不用管这些。”苏晨靠在椅背上，目光落在办公桌上那张燕京cbd的规划图上。他沉默了几秒，忽然开口，语气里多了一层陈书婷听不太懂的意味，“能花钱解决的事，那都不是事。就怕这个大德集团在背后搞什么幺蛾子。”
陈书婷愣了一下。“搞幺蛾子？他们还能搞什么？”
苏晨没有立刻回答。他盯着那张规划图看了好一会儿，脑子里在飞速地翻检着一些零碎的记忆。大德集团，程胜恩，御尚花园，燕京爱情故事。这些关键词在他脑子里撞来撞去，撞了好几下之后，忽然咔嗒一声，像拼图被补上了最后一块。他差点没笑出声来。搞了半天，这个半路杀出来的竞争对手，是那个剧里的人物。程胜恩，程锋的老爹，大德集团的老板，在燕京地产圈混了几十年的老狐狸。这人在剧里的戏份不算多，但关键节点的存在感很强，尤其是跟主角程锋之间那点父子恩怨，让整个故事的狗血浓度直接翻了一倍。苏晨记得那个剧里还有一个叫石小猛的角色，被程锋撬了墙角，一路黑化到最后，搞得所有人都不好过。不过那些都是电视剧里的事，现在这个时间线里，程胜恩还活得好好的，大德集团也正处于上升期，手里握着御尚花园这个招牌项目，在燕京本地政商两界的关系网扎得又深又密。寰宇集团一个外来户，初来乍到就想从人家嘴里抢肉吃，确实没那么容易。
“这大德集团背后，应该有点来头。”苏晨把目光从规划图上收回来，语气变得审慎了一些，但并没有多少紧张。在燕京这种地方，一个本地土生土长的地产公司，关系网能铺到什么程度，他心里大概有数。无非是区里有人、市里也有人，再往上就够不着了。大德集团再牛，市值也就五十亿，跟寰宇集团如今的体量比还差着一大截。真正的问题不在市场层面，而在水面以下。苏晨太清楚这些地方性房地产公司的玩法了，表面上是拼谁出的价高，实际上拼的是谁背后的关系硬。你出十亿，人家出九亿，但人家跟区里某位领导是亲戚，那地就是人家的。这种事在圈子里比比皆是，不新鲜。
“书婷，你这样。”苏晨把椅子转正，双手交叉搁在桌面上，看着陈书婷，语速不快，但每个字都咬得很实，“第一，去区里表态的时候，姿态放低一点，就一句话，不管大德出什么价，我们都比他们高一口价。第二，让法务和财务那边同步准备两份方案，一份是按对方不出手的最优成本算的，一份是按最坏情况下溢价百分之三十算的。第三，你去约一下区里分管这块的副区长，就说我想请对方吃顿饭，不谈项目，纯交朋友。第四，让人去摸一摸大德集团的底，他们在建的项目还有哪些，资金链紧不紧张，老板程胜恩最近跟哪些人走得近。这些信息，能摸多少摸多少。”
陈书婷把四条指令一条一条记在脑子里，点了点头。她做了苏晨这么久的左膀右臂，早就习惯了他这种条理清晰、层层递进的做事方式。前面两条是常规操作，后面两条才是重点。约副区长吃饭，那是为了把台面下的关系摆到台面上来，给区政府传递一个信号寰宇集团不光有钱，还有人。摸大德集团的底，那是为了搞清楚对手的底牌，知道他们还能出到什么程度，资金撑不撑得住，后面有没有更大的靠山。知己知彼，才能在谈判桌上精准出价，而不是傻乎乎地跟人玩无限加价的游戏。
“对了。”苏晨忽然叫住正要转身往外走的陈书婷，补了一句，“那个大德集团的老板程胜恩，他儿子叫什么来着？你查的时候顺带看一眼。”
陈书婷回头，一脸疑惑。“他儿子？为什么要查他儿子？”
“没什么。”苏晨摆了摆手，嘴角弯了一个不太明显的弧度，“就是突然想起来，好像在哪听过这名字。你先去查，查到了告诉我。”
陈书婷看了他一眼，没再多问，转身拉开门走了出去。门外走廊里传来她高跟鞋踩在地砖上的声音，节奏轻快而干脆。苏晨一个人坐在办公室里，把椅子转了个方向，面对着落地窗外那一片渐渐被暮色笼罩的燕京。他叼着一根没点的烟，用手指在扶手上漫不经心地敲了几下。大德集团，程胜恩，程锋。这个世界里，他遇到的人越来越有意思了。电视剧里的人物一个接一个地出现在现实中，有的成了对手，有的成了伙伴，还有的，成了他棋盘上尚未落子的位置。苏晨把烟塞回烟盒里，站起来，整了整衬衫领子。不管怎么说，cbd那块地他势在必得。程胜恩想玩，他就陪他玩。只是玩到最后，输的那个人，最好提前给自己买好下台的台阶。