1975年2月8日，
农历腊月廿八，小年，
陆昭在自己的希尔顿酒店召开兴华地产年会，
同时发请帖宴请各路华商。
收到邀请的华商都早早的来到了希尔顿酒店宴会厅。
如果说这场年会是面子上的一次亮相，
那兴华地产在1975年1月底真正的家底，
才是里子上让所有人沉默的东西。
兴华地产目前拥有中环德辅道中的兴华中心（重建中，楼高28层，总楼面面积约22万平方英尺）、
尖沙咀海滨的兴华世界中心（总建筑面积180万平方英尺，分四期开发，首期塔楼已封顶）、
中环皇后大道中的金门大厦（收租中，未来纳入重建计划）、
中环干诺道中的希尔顿酒店（由兴华酒店管理有限公司运营）。
这四项资产，
共同构成了兴华地产在中环和尖沙咀的“四根支柱”。
住宅方面，
兴华地产目前拥有观塘住宅项目（已售罄，八十个单位，约12万平方英尺）；
粉岭低密度住宅（首期四幢封顶，二期报批中，合计可建楼面约90万平方英尺）；
北角半山兴华半山一号（赛西湖地块，低密度高尚住宅，可建楼面约45万平方英尺，预计1975年第三季度开工）；
北角至鲗鱼涌兴华东谷一号（太古谷地块，中高密度住宅，可建楼面约60万平方英尺，预计1976年启动）。
另有九龙塘牛津道南侧住宅项目（平方英尺地皮，可建楼面约八万平方英尺）；
何文田联合开发住宅项目（与冯秉芬家族合作，已售罄，约18万平方英尺）；
北角商住综合项目（与霍应东合作，首期销售率超九成，总可建楼面约35万平方英尺）；
西环住宅项目（与郑裕彤合作，施工中，约22万平方英尺）；
红磡中型住宅项目（约15万平方英尺）；
长沙湾住宅项目（约12万平方英尺）；
筲箕湾住宅项目（约10万平方英尺）；
香港仔住宅项目（约8万平方英尺）；
荃湾住宅项目（约14万平方英尺）；
沙田第一期住宅开发项目（规划中，约20万平方英尺）。
上述住宅项目中，
已建成及已售罄项目合计约48万平方英尺，
在建项目合计约102万平方英尺，
待建及规划中项目合计约215万平方英尺，
总可建楼面面积约365万平方英尺。
收租物业方面，
兴华地产名下持有出租物业的月租金收入截至1975年1月底约为350万港元，
物业分布以港岛中区、湾仔、铜锣湾及九龙尖沙咀为主，
全部为单一业权或控股业权。
工业与土地储备方面，
兴华地产拥有元朗工业区15英亩晶圆厂用地、
将军澳海滨8英亩材料厂用地、
荃湾两栋厂房（总建筑面积20万平方英尺）、
葵涌平方英尺仓储地块，
另有新界各区工业用地合计约27英亩。
加上湾仔地王周边1.5万平方英尺旧楼业权和尖沙咀海滨“同心圆”范围内零散业权
建筑与建材方面，
兴华地产通过兴华建筑有限公司拥有原金门建筑的三支主力施工队伍、全部工程机械和在建合同，
通过兴华建材有限公司掌控新界两处石矿场和完整建材销售网络。
兴华地产是目前华资地产公司中，
唯一同时拥有开发商、建筑商、建材供应商三重身份的集团。
除了上述已被外界熟知的项目和资产外，
兴华地产自1974年下半年起，
在新界展开了一场规模极大但极为低调的土地收购行动。
这场收购的覆盖面远超一般地产商的土地储备逻辑。
兴华地产不是只盯着某一块有明确开发计划的地皮，
而是在新界北区、元朗、粉岭、上水、大埔、沙田、西贡等区域，
以壳公司名义系统性地收购农地、村屋地、旧厂地以及各类零散业权。
收购的标的极为庞杂，
既有完整的农地地块，
也有分散在不同村落的旧屋地和废置工场，
甚至包括一些连道路都没有通到的小块荒坡地。
这些土地在1975年初的市场上几乎无人问津，价格极低，
很多地块的单价甚至不足市区地价的1%。
但兴华地产的收购原则只有一条，
只要业权清晰，价格合理，全都照单全收。
之所以敢这样收，
是因为新界的土地价值正处于历史性低点。
股灾和石油危机的双重打击让大量新界地主资金链断裂，急需套现；
而港府对新界发展的长期规划仍在推进中，
土地的价值回归只是时间问题。
截至1975年1月底，
兴华地产在新界的农地和零散土地收购总面积已达到约320英亩。
这些土地分散在超过两百个独立业权地块中，
单块面积从几千平方英尺到十几万平方英尺不等，
全部通过37家不同的壳公司持有。
土地注册处的登记记录看起来就像是一批互不相干的小型投资者在各自为战，
没有任何人会把这些零零散散的农地和荒坡拼到一起看。
与农地收购同步推进的，
是换地证书的大规模吸纳。
换地证书是新界土地管理制度下的一种特殊权利凭证。
持有换地证书的业主，
有权在港府未来批准的新界新市镇开发区域中，
以证书标明的面积换取相应的可建设用地。
由于港府在1970年代已开始规划沙田、屯门、大埔等多个新市镇，
换地证书的市场价值正在被重新评估，
但大多数持有人对此并不敏感。
兴华地产通过何敏娴与马库斯银行组建的离岸资金通道，
在新界各地大量收购换地证书。
从1974年11月到1975年1月，
共吸纳换地证书总面积约120万平方英尺。
这些证书的购入成本极低，
平均每平方英尺不足十港元，
总投入不过一千余万港元。
但换地证书的真实价值要等到港府正式公布新市镇开发规划后才会真正体现。
以沙田和屯门的发展经验看，
证书面值对应的可建楼面面积在规划公布后将出现数倍甚至十数倍的溢价。
如果全部建成住宅或者物业，那么整体价值甚至可以出现数十倍的溢价。
此外，
兴华地产也在全港范围内持续吸纳老旧物业和地铺。
在1974年股灾后的两年里，
大量旧式唐楼、临街地铺、旧式商厦的小型单位被业主低价抛售。
兴华地产透过旗下的多个壳公司和联兴证券的散户户头，
在港岛西区、深水埗、旺角、红磡、土瓜湾、观塘等旧区，
收购了大量零星旧楼单位。
这些旧楼单位单独看几乎没有任何商业价值，
很多单位面积不过三四百平方英尺，
楼龄超过三十年，甚至没有独立厕所。
但兴华地产靠的是拼图策略，
这些单位一旦积累到足够数量，
就可以形成旧楼重建的强制收购基础。
截至1975年1月底，
兴华地产在全港范围内已累计收购此类旧楼单位超过五百个，
涉及业权约三百个，
总楼面面积约18万平方英尺，总投入约4500万港元。
也就是说，
兴华地产通过过去一年的系统性收购，
已经在公开的项目和资产之外，
又悄悄建立起了一个庞大的暗储备体系。
这个体系由三部分组成：
一是新界农地和零散土地，合计约320英亩；
二是新界换地证书，总可换面积约120万平方英尺；
三是旧区旧楼单位，合计超过五百个单位、约18万平方英尺楼面。
这三类资产加在一起，
总价值被兴华投资内部财务部门极为保守地评估为约一亿五千万港元，
但陆昭清楚，
它的真正价值要等新界发展和旧区重建全面启动之后才会释放。
到那时候，
兴华地产将彻底奠定香江华商地产王者的地位。
综合计算，
截至1975年1月31日，
兴华地产名下或通过壳公司、关联公司控制的可租售物业及土地储备，
已经超过了长江实业和新鸿基地产，甚至超过了恒隆和大昌的总和。
而且这795万平方英尺中，
有超过七成在港岛和九龙的核心区域，
中环、尖沙咀、湾仔三个区域占了一半以上。
这些位置的资产价值和升值潜力，
远非面积数字可以简单衡量。
同样一平方英尺，在中环和在元朗，价格可以相差十倍以上。
如果将新界农地、换地证书和旧楼单位这些“暗储备”也算入整体土地控制面积，
兴华地产的真实土地家底还要再往上翻一整个量级。
只不过这些资产在1975年1月的时间点上还属于一文不值的状态。
如果把物业质量、地段和开发潜力综合计算，
兴华地产在1975年初的实际地产实力，
已经是华资地产商中当之无愧的第一。